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關于推進住宅區業主大會建設的意見

 

關于推進住宅區業主大會建設的意見
 
       公開日期:2011-09-27
 
    為貫徹落實《中共北京市委關于加強和創新社會管理全面推進社會建設的意見》(京發[2011]13號)、《中共北京市委辦公廳北京市人民政府辦公廳印發<關于全面加強城鄉社區居民委員會建設工作的意見>的通知》(京辦發[2011]26號),進一步完善住宅區業主自我管理制度,充分發揮業主大會在社會管理中的積極作用,努力構建共享共建的社區治理格局,切實加強業主大會建設,強化社區居委會對業主大會工作的指導和監督,現就推進我市住宅區業主大會建設工作提出如下意見。
 
    一、充分認識推進住宅區業主大會建設的重大意義
 
業主大會是物業管理區域內的全體業主基于建筑物區分所有權,在物業管理活動中依據法律、法規和規章以及管理規約和業主大會議事規則,行使共同管理權利、承擔共同管理責任的組織,已經成為社區治理的重要主體之一,是促進社區和諧穩定的重要力量。因此,積極推進業主大會建設,對于完善社區治理結構,提升社會管理水平,促進城市房屋建筑可持續發展,具有重大的現實意義。
 
(一)推進住宅區業主大會建設是完善社區治理結構的重要內容。住房制度改革的深化和《物權法》的頒布實施,確立了業主的建筑物區分所有權,業主大會作為業主共同管理物業共用部分的法定組織,已經成為社區治理的重要主體。各區縣要站在創新和完善社會治理結構的高度,充分認識推動業主大會的成立和規范運作的重要性,把業主大會建設納入社區建設的總體規劃,認真加以研究和落實。
 
(二)推進住宅區業主大會建設是提升社會管理服務水平的重要舉措。住宅區管理和服務水平的高低,直接影響著社會管理服務水平的發展,業主大會的建設水平,對住宅區管理和服務具有基礎性決定性作用。因此,各單位各部門要從提升社會服務管理水平的高度,充分調動廣大業主參與公共事務管理的積極性,切實把影響社會管理服務的基礎性工作做扎實。
 
(三)推進住宅區業主大會建設是維護社區和諧穩定的重要基礎。當前,部分業主對權利的邊界認識不清晰,對自身應當承擔的義務不清楚,部分物業服務企業服務意識不到位,服務行為不規范,是影響和制約住宅區和諧穩定的主要原因。各區縣人民政府要從維護社會穩定與社區和諧的高度,以推進業主大會建設為抓手,通過規范業主大會的運作、強化企業依法管理、落實指導監督責任等措施,在加強業主大會建設的同時,構建和諧穩定的社區治理環境。
 
     二、切實加快推進住宅區業主大會的組建工作
 
業主大會是建筑區劃內全體業主行使共同管理權的唯一合法主體。當前,我市住宅區業主大會的成立比例較低,直接影響了廣大業主共同管理權的行使,也為城市房屋建筑的可持續發展留下了隱患。因此,各區縣人民政府要把推進住宅區業主大會的組建作為提升社會管理水平、保障城市既有房屋建筑可持續發展的基礎性工作來抓。
 
(一)明確工作目標。各區縣人民政府要把推進轄區內住宅區業主大會的組建工作,納入社會建設總體規劃,整合資源,因地制宜,有計劃、有步驟地開展業主大會的組建工作,力爭在“十二五”時期末,逐步實現全市實施物業管理的住宅區業主大會的全覆蓋。
 
(二)突出工作重點。各區縣人民政府要結合本地實際,突出工作重點,認真梳理轄區內住宅區分布情況,把新建住宅區的業主大會組建作為工作重點突出出來,堅持新建一個,組建一個;把保障性住房小區的業主大會組建作為工作重點突出出來,堅持把提前成立業主大會作為做好保障性住房后期管理的基礎性工作來抓;把物業矛盾糾紛較為突出的住宅區業主大會的組建作為工作重點突出出來,堅持以組建業主大會作為化解矛盾糾紛的突破口,出現一個,組建一個;把老舊住宅區業主大會的組建作為工作重點突出出來,堅持把業主大會組建作為引導業主履行義務的立足點。
 
(三)明確責任分工。各區縣人民政府要充分整合行政資源,明確各相關部門在業主大會組建中的職責分工,要建立考核機制,把業主大會的組建、規范運作納入部門、街道的考核內容。
 
(四)購買社會服務。各區縣人民政府要發揮社會組織在業主大會組建中的作用,積極探索向有經驗、有專業能力、有公益心的社會組織購買輔導業主大會組建的社會服務。同時,要積極探索制定社會組織服務的標準、流程和規范。
 
(五)廣泛發動群眾。各區縣人民政府要運用各種宣傳工具,廣泛宣傳業主大會的重要作用,積極開展各種形式的培訓活動,引導廣大業主積極參與業主大會的組建。
 
三、努力規范住宅區業主大會的運作
 
業主大會的規范運作,是業主正確行使共同管理權,履行法定責任,維護社區和諧穩定的根本保證。各區縣人民政府要在積極推動住宅區業主大會組建的同時,切實加強對業主大會規范運作的指導和監督,確保業主大會健康有序發展。
 
(一)加大資金投入。各區縣人民政府要將住宅區業主
 
大會建設所需經費納入政府年度預算,保證規范業主大會運作的工作順利開展。
 
(二)加強專業培訓。各區縣人民政府要有計劃的加強對住宅區業主大會負責人、業主委員會委員和工作人員的培訓。每年要通過政府組織、向社會組織購買服務等形式,分層次、有重點的對業主大會負責人、業主委員會委員、工作人員輪訓一遍。
 
(三)設立輔導專家庫。各區縣人民政府要結合轄區實際,組建業主大會輔導專家庫,充分發揮專家在業主大會規范運作中的專業指導作用。
 
(四)推廣使用業主決定共同事項公共決策平臺。為提高業主大會決策效率,保證業主共同決策的公開、公正、透明,各區縣要加快推進業主一卡通的發放,引導廣大業主通過決策平臺決定共同事項。
 
(五)建立業主大會規范運作評價機制。充分發揮住宅區中內業主人大代表、政協委員、公益律師的作用,建立業主大會觀察員制度,對業主大會的規范運作進行監督和評價;進一步發揮社會組織的監督作用,鼓勵以政府購買社會服務的方式,委托社會組織對業主大會運作進行評價。各區縣要建立量化評估方法,組織業主大會觀察員和社會組織對轄區內業主大會的運作情況進行打分,對發現的問題要及時予以糾正。
 
四、努力提高業主大會負責人的能力素質
 
提高業主大會負責人、業主委員會委員和工作人員的能力素質,是業主大會依法、規范、有效運作的重要保障。各區縣人民政府要從源頭上入手,切實抓好業主大會負責人、業主委員會委員和工作人員的準入、考核、評價和培訓,促進業主大會依法履行職責。
 
(一)探索建立業主大會負責人準入制度。明確業主大
 
會負責人崗位職責,鼓勵有條件的區縣開展業主大會負責人培訓和考試后持證上崗的試點。各區縣逐步引導業主大會聘用專職秘書、會計和法律顧問,結合轄區實際,培育一支有能力、懂政策、會管理的業主大會專職工作人員隊伍,為業主大會規范運作提供人才支持。
 
(二)建立信用體系。各區縣研究探索將業主大會負責人、業主委員會成員和工作人員的資格、行為等量化為信用記分,由街道辦事處、鄉鎮人民政府通過采用信用分值評價,加強對業主大會的日常指導和監督。各區縣要定期公布轄區內業主大會人員信用信息排名,以便于相關業主和社會監督。
 
(三)建立考核機制。各區縣要采取多種形式組織廣大業主對本住宅區業主大會負責人、業主委員會委員和工作人員的履責情況實施定期考核,并將考核結果在小區內公示。對不具備履責能力或考核不合格的業主大會人員,要注銷崗位證書并指導業主大會更換人選。
 
(四)鼓勵交叉任職。鼓勵具有業主身份的社區黨組織成員和社區居委會委員參選所在物業管理區域的業主委員會委員,擔任業主大會負責人。
 
(五)鼓勵多方參與。鼓勵人大代表、政協委員、公益律師等專業人士參選業主委員會委員和擔任業主大會負責人;鼓勵具有較高政治覺悟和豐富管理經驗的黨政機關、企事業單位的領導干部業主擔任業主大會負責人。
 
五、積極建立業主大會與社區居委會的良性互動關系
 
構建業主大會和社區居委會的和諧互動關系,是業主大會和社區實現有效銜接、參與社區管理服務的重要前提。各區縣人民政府要深入研究探索社區居委會對業主大會的指導監督機制,創新社區管理服務模式,有效發揮業主大會在社區建設中的積極作用。
 
(一)探索社區居委會對業主大會指導監督的工作機制。 社區居委會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府指導、監督業主大會、業主委員會開展工作,維護居民的合法權益;業主大會、業主委員會應當主動接受社區居委會監督,召開業主大會、業主委員會會議,應當告知相關的社區居民委員會,并聽取意見;對業主大會、業主委員會違反法律、法規的決定,社區居委會可以提請街道辦事處、鄉鎮人民政府予以撤銷。
 
(二)建立社區事務聯系會議制度。社區居委會要定期與業主大會溝通社區事務相關情況,業主大會要及時把業主對社區服務管理方面的意見和建議反饋給社區居委會,并配合社區居委會開展各項活動。對可能影響社區和諧穩定的物業管理矛盾糾紛,業主大會要在社區居委會的指導下,積極與物業服務企業或其他相關單位協商解決。
 
(三)共享公共資源。作為社區內的重要組織之一,業主大會要在保證業主權益和共用部分使用安全的前提下,按照社會效益最大化的原則,與社區居委會共享住宅區內活動場所,拓展居民活動空間,充分發揮資源優勢,為開展社區活動提供場地,協助和配合社區居委會開展有關社會治安、公共衛生、社會保障、社會救助、住房保障等公共服務,主動動員和引導業主參與社區居委會的各項活動,共同做好物業管理區域內社區建設等相關工作。

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