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北京市住宅區業主大會議事規則制定規范

 

附件3:
 
北京市住宅區業主大會議事規則制定規范
 
1.[業主大會議事規則]業主大會議事規則是全體業主關于業主大會組織架構與活動規范的約定。
    2.[制定依據]根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《北京市物業管理辦法》和《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》,結合本物業管理區域實際,制定業主大會議事規則。
    3.[制定、公示和修改]首次業主大會會議籌備組應當自成立之日起60日內擬定業主大會議事規則草案。
業主大會議事規則草案應當以書面形式在物業管理區域內顯著位置公示7天。公示期間,籌備組應當記錄業主提出的修改意見和建議。公示期滿后7日內,籌備組應當參考業主提出的意見和建議進行修訂,確定正式的業主大會議事規則草案。
業主大會議事規則草案與現行法律、法規、規章等相抵觸的,籌備組應當及時修改,并將修改后的業主大會議事規則草案在物業管理區域內顯著位置重新公示。
4.[業主大會]業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,在物業管理活動中,業主基于建筑物區分所有權,依據法律、法規、規章的規定和管理規約、業主大會議事規則的約定行使共同管理權利并承擔共同管理責任。
5.[業主大會的活動]業主大會、業主委員會應當依據法律、法規、規章的規定和管理規約、業主大會議事規則的約定行使共同管理權、履行職責。
業主大會、業主委員會依法行使共同管理權不受任何組織和個人的非法干涉。
業主大會、業主委員會不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。
6.[業主大會的機構設置]業主大會選舉產生業主委員會,業主大會可以設立監事會,聘任財務人員、秘書等人員。
監事會是業主大會下設的監督機構,由業主大會選舉產生,對業主大會負責,依業主大會授權開展工作,對業主大會決定的執行和財務活動進行監督,監事會做出的決定經業主大會通過后生效。監事會可根據需要組建專門工作小組,開展專項工作。
業主大會設立監事會的,議事規則中應對監事會成員產生方式、職責范圍等內容明確規定。
財務人員和秘書由業主委員會公開招聘,秘書和財務人員的設置、職責和任免由業主委員會決定,決定結果在小區內公示,公示時間不少于7日。
7.[基本內容]業主大會議事規則應當包含下列內容:   
7.1業主大會會議種類:業主大會會議分為定期會議和臨時會議,有下列情形之一的,業主委員會應當自業主提議和情形發生之日起45日內組織召開業主大會臨時會議:
(一)20%以上業主就物業管理共同事項提議的;
(二)經業主委員會半數(含半數)以上委員提議變更業主委員會委員的;
(三)業主委員會委員空缺達半數以上的;
(四)業主委員會認為業主小組決定的事項,與業主大會或業主委員會作出的決定有抵觸,提議召開業主大會臨時會議的;
(五)管理規約、業主大會議事規則規定的其他情形。
7.2業主大會會議召開的形式、程序、議事和表決。
7.2.1會議召開的形式:業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。
7.2.2會議召開的程序:業主大會會議召開的程序包括形成業主大會會議議案、發布公告、會議召開、表決和公告業主大會會議決議(含決議被通過或被否決)。
業主大會會議召開前15日,業主委員會應當將會議的時間、地點、內容等主要事項以書面形式向物業管理區域內全體業主公告。業主大會會議應當自召開之日起90日內完成。
7.2.3表決方式:業主大會會議可以現場表決或書面表決,也可以采用業主決定共同事項公共決策平臺進行表決。對現場表決或書面表決形式、結果有異議的,可通過業主決定共同事項公共決策平臺核查,核查結果公布以前不影響現場或書面表決結果的效力。
7.2.4業主大會決議、決定的效力:業主大會形成的決議、決定,對本物業管理區域內的全體業主具有約束力,業主必須共同遵守。持不同意見的業主不得抵制業主大會決議、決定的執行,不得干擾業主大會的正常工作。
業主大會形成的決議、決定違反法律、法規和規章的,業主可以向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府舉報,由受理單位及時責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主;業主大會形成的決議、決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。
7.3業主可以幢、單元為單位設立業主小組,業主小組由該幢、單元的全體業主組成,討論、決定本幢、本單元物業共用部分的經營、收益分配及維修等事項,根據該幢、單元的全體業主約定,業主小組還可以履行下列職責:
(一)討論業主大會擬討論的事項;
(二)推選業主代表出席業主大會會議。
業主小組通過召開業主小組會議履行上述職責。業主小組會議的召集人由該小組業主推選的具有業主身份的人士擔任,會議議事程序參照業主大會會議程序執行。
業主小組依法履行上述職責作出的決定,應當及時告知相關業主和業主委員會。業主小組決定的事項,與業主大會作出的決定有抵觸的,業主委員會應當及時告知;業主小組未及時改正的,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議予以討論,并作出決議。
7.4推選業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當于參加會議前3日,就業主大會會議表決的事項書面征求其所代表業主的意見,業主代表不能代替業主本人作出決定。表決書應當經業主本人簽字后,由業主代表送達業主大會會議投票表決。
7.5業主可以委托代理人參加業主大會會議、業主小組會議,代理人應當持業主書面委托書并根據委托內容投票表決。
7.6業主大會發生下列情形之一的,應當由業主委員會向社會公告,并向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府做書面報告,在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下,做好財務清算工作:
(一)建筑物滅失的;
(二)物業管理區域發生變化的;
(三)其他原因導致業主大會事實滅失的。
財務清算結束后30日內,業主委員會應按規定向有關部門辦理業主大會注銷以及業主大會、業主委員會印章注銷等手續,因為物業管理區域合并導致業主大會解散的,業主委員會將保管的其他檔案資料移交給調整后物業管理區域內的業主委員會,建筑物滅失的或其他原因導致業主大會事實滅失的,業主大會將保管的其他檔案資料移交給當地街道辦事處、鄉鎮人民政府。
7.7業主委員會委員資格、人數、任期、更換、候補及補選辦法、會議形式、議事規則和工作制度。
7.7.1業主委員會的產生:業主委員會由業主大會會議選舉產生,向業主大會負責并報告工作,受業主監督。
7.7.2業主委員會主任、副主任的產生:業主委員會主任和副主任在全體委員中推舉或選舉產生,業主委員會主任或者副主任委員資格終止的,業主委員會應及時召開會議,重新選舉產生業主委員會主任或者副主任。
7.7.3業主委員會會議種類:業主委員會會議分為定期會議和臨時會議。有下列情形之一的,業主委員會應當自業主提議和情形發生之日起7日內組織召開業主委員會臨時會議:
(一)經三分之一以上業主委員會委員提議;
(二)業主委員會主任認為有必要的;
(三)業主委員會就業主提議形成議案的。
業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。
7.7.4業主委員會議事規則和工作制度:業主委員會會議由業主委員會主任或其委托的副主任負責召集和主持,業主委員會應當做好會議的書面記錄。業主委員會作出決議或決定應至少有超過備案全體委員半數以上的委員的同意且書面簽署。
業主可以查閱、抄錄和復制業主委員會所有會議資料,并有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問,業主委員會應當在接受詢問之日起7日內予以答復。涉及業主個人隱私的,應當征得相關業主本人同意。
7.7.5業主委員會決定的效力:業主委員會作出的決定,對業主委員會委員和業主具有約束力,業主委員會委員和業主必須共同遵守;持不同意見的委員、業主不得抵制業主委員會決定的貫徹執行,不得干擾業主委員會的正常工作。
業主委員會作出的決定違反法律、法規和規章的,業主可以向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府舉報,由受理單位依法處理;業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。
7.8業主大會、業主委員會等業主大會其他執行機構經費的籌集、使用和管理制度。
業主大會和業主委員會等業主大會其他執行機構的工作經費由全體業主分攤或者從經營物業共用部分收益中提取,歸全體業主共有,不得強制要求物業企業或其他管理人承擔。
業主大會的財務管理由業主委員會負責,財務管理人員由負責人、會計和出納組成,負責人由業主委員會推選的一名委員擔任。財務管理人員不能繼續履行職責時,業主委員會應及時確定接管人員。
7.9業主大會、業主委員會印章和檔案等管理制度。業主大會和業主委員會依據各自的職責范圍使用印章。每次印章使用應當有記錄,記錄內容包括申請使用人姓名、用途、蓋章人姓名。記錄應當存檔,供業主查閱。
8.[適用范圍]本規范適用于本市行政區域內的住宅區業主大會的活動,非住宅區業主大會活動參照本規范。
9.[備案]業主大會議事規則內容以在政府備案的文件最終文本為準。
10.[格式及填寫說明]業主大會議事規則正文應當用A4紙打印,空格部分應當用鋼筆(黑色墨水、藍黑墨水)、簽字筆或者打印填寫,空格部分若不填寫內容,應當用“X”劃掉。
 
 

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